農地転用の費用

農地転用の費用

農地転用の費用について詳細に説明をしています。

まず、農地転用（3条、4条、5条）の手続きには届出と申請の２つがあります。
これらは市街化区域か市街化調整区域かによって違います。

市街化区域	市街化調整区域
届出	申請

いずれについても、何もわからない状態での見積りは出せません。
なぜなら、農地転用は全てのケースにおいて個別のオーダーメイドであるためです。

届出であっても地区除外申請が必要である場合がありますし、同様に排水同意が必要なこともあります。
申請の場合は、青地か白地かや、面積によっては開発手続き条例の許可や、排水先の管理者の排水同意や水質保全協議会への許可が必要です。また、県道・国道に接続している場合は県道事務所、国道事務所に協議や申請が必要になることもあります。
くわえて、砂防法許可や宅造法許可や開発許可なども絡んできます。
さらに、市街化区域と市街化調整区域にまたがって一体利用地とする場合などの場合は細心の注意が必要です。

では、見積を出すのに必要な資料は何が必要なのか？

農地転用の見積りを出すために必要な資料

農地転用の見積りを出すために必要な資料とは何でしょうか？

一先ずは以下の書類があれば良いです。

1. 土地謄本（写し）
2. 公図（写し）
3. 地図（写し）
4. 委任状（申請者）

農地転用許可の見積りと許可見込み

本来は土地謄本（写し）があればざっくりとした見積りは出ます。
その前に、農地転用をするということは何かしらの目的があるはずです。

特に委任状を必要としている理由は、事業主でもない個人が申請者である場合のほとんどは農地転用の目的が住宅の建築にあります。
このようなケースを含めて、その目的で農地転用が出来るかどうかの要件も確認しておかなければ後々トラブルになる可能性があるため許可要件を満たしているかも含めて調査をします。

見積を出した＝許可を受けられる　ではありません。

そんなの当然でしょ　と思われるかもしれませんが、見積を出しただけ、工程表を出しただけ、で許可見込みを得られたと勘違いされる方、依頼者を含めて工事業者さんや不動産屋さんがいます。
そのため、見積もりを出す段階である程度の調査を行っています。

また、許可は申請したら当然にもらえるものではないのです。

それぞれの状況や土地の場所によって許可の申請難易度や許可を得られるかどうか変わりますので一概に言えません。

農地転用の費用を一律で表示できないのは、そのような理由からです。
仮に、行政書士にお願いした場合の農地転用の費用は5万円ですとか10万円ですと書かれているサイトは、農地転用のことを全くわかっていないので絶対に信用してはいけません。
事実として、契約書締結して手付を打ったあとで農地転用が認められなくて紛争になっている案件の相談を毎年いくつも受けています。
特に不動産屋さんや工事業者さん、あるいはブローカーさんの言うことは鵜呑みにせず、必ず行政書士に確認をしてください。

それと、申請者本人等が役所の窓口に行くのもやめた方が良いです。言ってはいけないことを言ってしまい藪蛇になることが非常に多く、窓口で拒絶の回答をされることが少なくありません。一度拒絶回答がされれば覆すのに大変な労力が必要ですし、場合によっては不可能になるケースもあります。

農地転用許可申請は農地転用の許可だけではない

大抵は農地転用の許可申請までに許可を得ておかなければいけない許可が複数あることがあります。
見積りは実費も含めて計算をするためすぐには出ません。

このように弊所では予め実費を含めた全額の費用と、どのような工事が必要になるかの予測や、その工事にいくらくらいかかるか等も含めて相談できるようにしていいます。

例

申請地は河川に面した土地で、かつ幅員3メートル程度の路地状敷地しかなかった。
よくよく話を聞くと後に橋をかけるとのこと。

橋をかけるには水路管理者に別途承認工事と占用許可が必要かつ、先に図面や詳細が決まっている必要があり場合によっては許可がされないこともある。また20tクラスのトレーラーに耐える橋をかけるとなると相当の費用がかかるが問題ないか？
これについて、農地転用の許可が出れば橋をかけても良いものと思っていたとの回答。友達が出来ると言うので友達の建設業許可番号を聞くと建設業許可を持ち合わせていないため、きちんと行政の指定した規格で工事が出来る業者から先に見積りを取得するよう助言した。

乗り入れのための間口を12メートル欲しい

申請地は道路面から1mほど下がった場所にあった。さらにガードレールと歩車道分離ブロックがあり承認工事が必要であった。
CBで壁を立てて盛土をし、道路から乗入が出来るようにとの要望だが、この場合は別途、開発許可が必要になるケースが考えられる。建物を建築する場合は間違いなく開発許可が必要。
さらに調査を進めると道路と民地の間に官地（道路としては認定されていない部分）が存在することが判明、建築許可は道路認定された後になるし、建築しない場合でも別途承認工事と占用許可が必要になる。
間口12メートルの開口部については、その間口が必要かつやむをえない場合に認められるため、ヒアリングにてつめていきましょうとした。
さらに、道路既設側溝が乗り入れる車の重量に耐えられるかどうかを調査し、耐えられなければ側溝の入れ替えが必要でコンクリート蓋なのかグレーチング蓋かが必要になる。工事費用は大丈夫か？との助言した。

このように見えない依頼者が想定外の状況にならないように綿密なヒアリングと調査をし、その上で見積りを提示しています。
また、後から後から、あれも必要だ、これも必要だ、となって費用がどんどん膨らむことを回避する目的もあります。
そのため、見積りを出すのに少し時間が必要です。

すべては依頼者の不測の事態を回避するために。

農地転用の見積りが出るまでの期間

農地転用の見積りが出るまでの期間については、おおよそ以下の表を目安にしてください。

面積	市街化区域	市街化調整区域
500㎡まで	3日程度	3～5日程度
500㎡以上	7日程度	14日程度
3000㎡以上	14日程度	21日程度
10000㎡以上	14日程度	31日程度

面積が大きくなればなるほど関連許可が増えるため複数の関係各所への確認が増えます。
大抵は役所で面談にて確認をするため、役所の担当者のアポイントがなかなか取れない場合もあります。
また、事前相談に必用な資料を用意するため書類作成に3～7日間程度を要する場合があります。