調整区域の不動産売買の流れと農地転用

調整区域の不動産売買の流れと農地転用

調整区域の不動産売買の流れと農地転用について、どこで何をするか、何が必要かを解説します。

この記事はこんな人にお勧め

• 調整区域の不動産を購入する方
• 不動産屋をはじめたばかりの方

はじめに調整区域の不動産の状態を特定する

１．土地の地目が農地

２．土地の地目が雑種地、山林、原野

３．土地の地目が宅地、建物がある

土地の地目が農地

1. 停止条件付き不動産売買契約　手付金支払い
2. 農地転用許可申請（届出）　行政書士に着手金支払い
3. 建築する場合は建築許可申請または開発許可申請　行政書士に着手金支払い
4. 農地転用許可書交付（建築、開発も同時許可）　行政書士に残代金支払い
5. 不動産売買　決済　不動産売買代金支払い
6. 不動産売買　決済　登記移転手続き　司法書士に代金全額支払い

• 農地として使う場合
  終了
• 雑種地にする場合
  駐車場等への工事が終わったら地目変更登記　土地家屋調査士に代金全額支払い
• 宅地にする場合
  開発工事または建築工事等が終わったら地目変更登記　土地家屋調査士に代金全額支払い

土地の地目が雑種地、山林、原野

1. 不動産売買契約　手付金支払い
2. 不動産売買　決済　不動産売買代金支払い
3. 不動産売買　決済　登記移転手続き　司法書士に代金全額支払い

土地の地目が宅地、建物（登記された）がある

1. 停止条件付き不動産売買契約　手付金支払い
2. 用途変更許可申請　行政書士に着手金支払い
3. 用途変更許可書交付　行政書士に残代金支払い
4. 不動産売買　決済　不動産売買代金支払い
5. 不動産売買　決済　登記移転手続き　司法書士に代金全額支払い

※　用途変更許可が認められれば大規模修繕や再建築が可能になる。

登記された建物がある場合、第一に用途変更許可申請をしないのはありえないし、もったいなさすぎる。
一度、違法状態になった不動産は、その後適法にするにはかなりハードルが高い。

事実として、適切に用途変更許可手続きがされていれば大規模修繕や再建築可能であったところ、不動産屋さんの知識不足により、大規模修繕不可・再建築不可になっている物件があふれかえっている。

土地の地目が宅地、建物（未登記）がある

Aパターン

1. 停止条件付き不動産売買契約　手付金支払い
2. 用途変更許可が可能であれば申請　行政書士に着手金支払い
3. 用途変更許可書交付　行政書士に残代金支払い
4. 不動産売買　決済　不動産売買代金支払い
5. 不動産売買　決済　登記移転手続き　司法書士に代金全額支払い

※　用途変更許可が認められれば大規模修繕や再建築が可能になる。
※　未登記であっても、適法に許可を受けていれば用途変更許可は認められるし登記もできる。

Bパターン

1. 不動産売買契約　手付金支払い
2. 不動産売買　決済　不動産売買代金支払い
3. 不動産売買　決済　登記移転手続き　司法書士に代金全額支払い

※　再建築不可。