調整区域の開発許可・建築許可

最終更新日: 2024 年 10 月 4 日

調整区域の開発許可・建築許可 調整区域

開発許可と建築許可について

開発許可と建築許可はそれぞれ別々の許可申請ですが、開発許可に建築許可の内容を含めることが出来るため、開発許可申請をする際には開発許可とは別に建築許可を申請する必要はありません。

逆説的に言えば、建築計画があるのに開発許可申請（開発計画内）でそれを包含していなければ指導案件になります。

調整区域内において、開発許可が不要な場合は建築許可のみで建物を建築することが可能です。

開発許可と建築許可は二者択一の関係にあると思ってください。

調整区域の開発許可申請・建築許可申請について

基本的に、市街化調整区域は、都市計画法の規定により、原則として建築物の建築はできません。
そのうえで、市街化調整区域に建築物を建築する場合の、開発許可・建築許可の根拠法令は、都市計画法です。

そして、開発行為・建築行為を行う場合、法第34条（建築行為の場合は令第36条第1項第3号で準用）の基準に明確に合致し、都市計画法の許可を受ける必要があります。

明確に合致とは、言い換えれば、「なんとなく」であったり「こういう思いです」や「莫大なお金がかかるから」などではなく「開発許可や建築許可を申請せざるをえない、やむをえない状況」だということを明確にすることが必要です。

調整区域の建築許可、開発許可において最も重要なことは、「やむをえない」ことが明確になることが必要なのです。

このページの大前提は市街化調整区域での話しです

愛知県の市街化調整区域内での開発許可と建築許可を対象に記事を書いています。
したがって、市街化区域の話しにはなじまない部分もあります。

また、各市町村において基準が違う場合がありますが、膨大な内容と複雑難解な文章になるため、ここでは個別具体的には記述していません。
あらかじめご了承ください。

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開発許可や建築許可に係る法と令、それぞれ一体何を指すのか？

この「法」であったり、「令」であったり、これらは一体何を指すのか、それは都市計画法と都市計画法施行令です。
役所の担当者や行政書士には当然のことですが、法や令と省略されてしまうと、簡単にその元の法令を参照できずに手間と時間をとられることがありますね。ここにまとめておきます。

法とは

都市計画法（昭和四十三年法律第百号）

都市計画法を指します。
開発許可に係るのは都市計画法第34条です。

令とは

都市計画法施行令（昭和四十四年政令第百五十八号）

都市計画法施行令を指します。
建築許可に係るものは都市計画法施行令第36条です。

基準法

e-Gov法令検索　建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）

建築基準法を指します。
建築許可に係る場合の基準法と言われると、建築基準法を指します。

ある程度、要件が固まっていて、この法令要件でいけるんじゃないか、という場合は、尾張建設事務所等で事前相談を行います。
そもそも、これってどうなの？という場合、建築基準法に照らして一般的な判断を仰ぐ場合は、建築指導課で事前相談を行います。

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市街化調整区域の審査基準

市街化調整区域の開発許可・建築許可の各要件
基本的に、これらの要件に照らして、合致した場合にのみ例外的に認められる可能性がある、とお考え下さい。
したがって、要件に合致しているだけでは、原則的に認められるわけではなく、理由書等において、合理的な理由およびやむを得ないと判断されることが重要です。

たとえば、分家住宅を建築したい場合に、分家要件は満たしている、しかしながら、一方ではやむを得ない事情がないとして、その結果、分家住宅の開発許可申請が拒絶された、という例が実際にありました。

その後、フレイヤ行政書士に相談があり、その結果、無事に農振除外、農地転用、そして最終的に開発許可が認められた、ということが幾度かありました。

開発審査会基準とは

愛知県にありますが、一部の市にも審査会基準があります。
開発許可申請（建築許可申請）の審査基準や運用基準です。

愛知県開発審査会基準

市街化調整区域の審査基準

これは愛知県の取扱いを示したものであり、指定都市等（名古屋市、豊橋市、岡崎市、一宮市、春日井市及び豊田市）並びに事務処理市（瀬戸市、半田市、豊川市、碧南市、津島市、刈谷市、安城市、西尾市、犬山市、江南市、小牧市、稲沢市、東海市、大府市、知立市及び田原市）の取扱いとは異なる場合があります。

市街化調整区域での開発許可・建築許可について、開発や建築できる要件が列挙されています。

開発許可申請の場合

開発許可は29条許可とも言われます。
都市計画法第34条の該当号を指定して許可申請書を作成します。

建築許可申請の場合

都市計画法43条の建築行為の場合は、令第36条第1項第3号を指定して許可申請書を作成します。

ちなみに、申請書を作成する場合、空白の項目は斜線を入れます。
で、斜線の向きはどっちだと思いますか？

公文書の正しい斜線の向きは、右上から左下に引くのが正しい引き方です。

法第34条第1～13号

• 法第34条第1号　公益上必要な建築物及び日常生活のため必要な店舗等　審査基準 [PDFファイル／272KB]　運用基準 [PDFファイル／109KB]
• 法第34条第2号　鉱物資源、観光資源の有効利用上必要なもの
• 法第34条第4号　農林水産物の処理等の施設　審査基準 [PDFファイル／85KB]
• 法第34条第5号　農林業等の活性化のための施設
• 法第34条第6号　中小企業振興のための施設
• 法第34条第7号　既存工場と密接な関連を有する事業場　審査基準 [PDFファイル／90KB]
• 法第34条第8号　火薬庫
• 法第34条第8号の2　災害危険区域等からの移転
• 法第34条第9号　沿道施設と火薬類製造所　審査基準 [PDFファイル／139KB]
• 法第34条第10号　地区計画又は集落地区計画区域内の開発行為
• 法第34条第11号　条例で指定した土地の区域内において行う開発行為
• 法第34条第12号　市街化を促進するおそれがない等と認められる条例で定める開発行為
• 法第34条第13号　既存権利者の開発行為

法第34条第14号（愛知県開発審査会基準）

令和6年4月1日に愛知県開発審査会基準に変更がありました。
以下、リンクも修正しました。

愛知県知事及び事務処理市長が許可権限を有する市町村に適用されます。

• 法第34条第14号　市街化区域では困難又は不適当であり、かつ市街化を促進させないもので、開発審査会の議を経たもの

法第34条第14号の各要件を満たすものが以下の開発審査会基準です

1. 愛知県開発審査会基準1号　分家住宅　　基準 [PDFファイル／132KB]
2. 愛知県開発審査会基準2号　沿道サービス施設のドライブイン（削除。34条9号へ）
3. 愛知県開発審査会基準3号　土地収用対象事業により移転するもの　　基準[PDFファイル／259KB]
4. 愛知県開発審査会基準4号　事業所の社宅及び寄宿舎　　基準 [PDFファイル／259KB]
5. 愛知県開発審査会基準5号　大学等の学生下宿等　　基準 [PDFファイル／259KB]
6. 愛知県開発審査会基準6号　社寺仏閣及び納骨堂　　基準 [PDFファイル／259KB]
7. 愛知県開発審査会基準7号　既存集落内のやむを得ない自己用住宅　　基準 [PDFファイル／135KB]
8. 愛知県開発審査会基準8号　市街化調整区域にある既存工場のやむを得ない拡張　　基準 [PDFファイル／259KB]
9. 愛知県開発審査会基準9号　幹線道路の沿道等における流通業務施設　　基準 [PDFファイル／139KB]
10. 愛知県開発審査会基準10号　有料老人ホーム　　基準 [PDFファイル／259KB]
11. 愛知県開発審査会基準11号　地域振興のための工場等　　基準 [PDFファイル／587KB]
12. 愛知県開発審査会基準12号　大規模な既存集落における小規模な工場等　　基準 [PDFファイル／144KB]
13. 愛知県開発審査会基準13号　介護老人保健施設　　基準 [PDFファイル／45KB]
14. 愛知県開発審査会基準14号　既存の土地利用を適正に行うための管理施設の設置　　基準 [PDFファイル／82KB]
15. 愛知県開発審査会基準15号　既存住宅の増築等のためのやむを得ない敷地拡大　　基準 [PDFファイル／259KB]
16. 愛知県開発審査会基準16号　相当期間適正に利用された住宅及び学生下宿のやむを得ない用途変更　　基準 [PDFファイル／105KB]
17. 愛知県開発審査会基準17号　既存の宅地における開発行為又は建築行為等　　基準 [PDFファイル／88KB] 　
18. 愛知県開発審査会基準18号　社会福祉施設　　基準 [PDFファイル／164KB]
19. 愛知県開発審査会基準19号　相当期間適正に利用された工場のやむを得ない用途変更　　基準 [PDFファイル／58KB]
20. 愛知県開発審査会基準20号　1ヘクタール未満の運動・レジャー施設の併設建築物　　基準 [PDFファイル／96KB]
21. 愛知県開発審査会基準21号　農家レストラン　　基準 [PDFファイル／94KB]

資料　大規模な既存集落として知事が指定する集落　　資料 [PDFファイル／91KB]

資料　建築基準法　（別表第二　用途地域等内の建築物の制限）は建築基準法ページ下部に記載あり

資料　別表第一、別表第二の部分のみ抜粋したPDF　令和6年9月5日

一部の市における開発審査会基準

令和6年4月以降に一部市において開発審査会基準に変更がありました。
以下、リンクも修正しました。

名古屋市、豊橋市、岡崎市、一宮市、春日井市、豊田市の各市においては、独自の開発審査会基準が設けられています。

 名古屋市 市街化調整区域における開発許可の基準 ・名古屋市 開発許可申請の手引き　令和6年4月　開発許可、市街化調整区域内の建築許可

 豊田市開発審査会基準・豊田市 立地基準（34条）令和5年6月29日改正
　第18号新旧対象表

 一宮市開発審査会基準・一宮市 都市計画法に基づく開発許可　新旧対照表　令和6年4月1日改正

 春日井市開発審査会基準・春日井市 都市計画法(開発許可)について　令和3年4月1日改正

 岡崎市開発審査会基準・岡崎市 建築指導課 開発審査係　令和6年4月1日

 豊橋市開発審査会基準・豊橋市 都市計画法第３４条の審査基準・運用基準等について　令和3年4月

以下の事務処理市については独自の取り扱いがある場合があります。

瀬戸市、半田市、豊川市、碧南市、津島市、刈谷市、安城市、西尾市、犬山市、江南市、小牧市、稲沢市、東海市、大府市、知立市及び田原市

開発行為とは

主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供される目的で行う土地の区画形質の変更を指します。

したがって、建築物の敷地とするための宅地造成のことを開発行為とされるので、建築物を建築しない、単純な農地転用（建築物を建築しないなど）においては、結論として、一般的に開発許可に該当する30cm以上の切土、盛土（各市町村において違う）があったとしても、開発許可の対象外となります。

ちなみに、切土、盛土で開発行為に該当する高さは

名古屋市をはじめ、愛知県内の多くの市町村では、30cm以上の切土・盛土なのですが

安城市では

• １メートル超の盛土又は２メートル超の切土を行う場合（部分的に超える場合であっても対象）
• 盛土により高さ１メートルを超えるがけを生ずる場合
• 切土（盛土を同時に行う場合を含む。）により高さ２メートルを超えるがけを生ずる場合

刈谷市では

土地の区画形質の変更（注1）をともなって建築等をする場合

• （注1）接道確保のため開発道路を築造する場合、造成量（注2）が平均で50cmを超える場合などが該当します。
• （注2）盛土の総量と切土の総量の計（切土であっても引き算としないこと）を区域面積で除した値。

また、ほとんどの市町村で、開発許可申請においては、宅地開発指導要綱に基づく事前協議が必要となります。

事前協議

事前協議については、県や市の申請行政庁において、窓口で申請要件の確認をしてもらう簡単なものから、開発手続条例や開発手続き要綱など（以下、開発手続条例という）、開発許可申請の前にしなければならない申請があります。

開発手続条例においては、開発手続条例の申請には、関連する関係各所に申請や同意を得る作業が複数発生することがあり、期間も通常で2か月～3か月程度を要しますので注意が必要です。

建築物の建築等とは

建築物を新築、増築、改築、移転などすること。

区画・形質の変更

区画の変更

• 道路、水路等の公共施設を新設・変更・廃止することを指します。
  したがって、土地の分筆、合筆を行うのみは対象となりません。

形状の変更

• 30cm以上（各市町村で違う場合がある）の切土、盛土を行う場合。
• 造成土量の平均が、1平方メートル当たり1立方メートル以上となる場合。
• 1メートル以上の切土又は盛土を行う土地の面積が500平方メートル以上となる場合。

性質の変更

• 山林・農地等、宅地以外の土地を宅地にすること。

建築物とは

建築基準法第２条第１号に定められた工作物

土地に定着する工作物のうち

1. 屋根及び柱もしくは壁を有するもの（これに付属する門や塀なども含まれる）
2. 観覧のための工作物（競技場のスタンドなど）
3. 地下もしくは高架の工作物内に設ける事務所、店舗、興行場、倉庫、その他これらに類する施設

工作物に該当しないもの

• 鉄道および軌道敷地内の運転保安に関する施設（ただし、信号所、運転操作室など直接運転保安に関する施設に限られた車庫、駅舎、検車場は含まれない）
• 跨線橋
• プラットホームの上家（うわや）
• 貯蔵槽
• その他これらに類する施設

第一種特定工作物

• アスファルトプラント
• コンクリートプラント
• クラッシャープラント
• 危険物の貯蔵・処理用工作物など

第二種特定工作物

• ゴルフコース
• 規模が1ヘクタール以上の遊園地・野球場等のスポーツ・レジャー施設・墓園など

よくある間違い（基本的に開発許可・建築許可が必要です）

以下に該当する場合は、基本的に開発許可または建築許可が必要になります。

• 物置を設置する
• プレハブ小屋を設置する
• コンテナハウスを設置する
• トレーラーハウスにウッドデッキなどを設置し固定して使用する
  ナンバーを外した等すぐに動かせないトレーラーハウスは建築物に該当します
• ビニールハウスで不特定多数の来客を伴うもの（いちご狩りなど）

愛知県以外の開発許可・建築許可

私の経験上では、特に、三重県または岐阜県の建築許可は、開発許可と同様に高いレベルの書類を要求されます。
愛知県の開発許可申請に必要な書類以上を求められることが多く、開発許可・建築許可の申請要綱等に公開されていないことを要求されることもあります。

また、都市計画区域外の場合もあり、開発許可・建築許可が不要な場合もあります。（建築確認は必要）
この場合であっても、申請地が農地であれば農地法の許可が必要なことに変わりはありません。

開発許可要件や建築許可要件があるからといって当然に農地転用許可がされるわけではありません。（愛知県でも同様）

都市計画区域外の開発許可・建築許可

都市計画区域外には開発許可・建築許可が不要になる場合があります。
しかし、特に以下の場合には、建築確認申請が必要になります。

• 映画館や病院、学校、カフェ、倉庫などの建築物（特殊建築物）で、その用途の床面積の合計が100㎡を超えるもの
• 木造で3階建て以上の建築物、または延べ面積が500㎡、高さが13m若しくは軒の高さが9mを超えるもの
• 木造以外で2階建て以上の建物物、または延べ面積が200㎡を超えるもの
• 1〜3の建築物を除き、都市計画区域・準都市計画区域・準景観地区内または都道府県知事が指定する区域内における建築物

また、建築許可申請が不要なだけで、都市計画区域外における建築基準法を守って建築しなければいけません。
そして、建築確認申請は必要です。

用途変更許可（建築許可）

市街化調整区域内にある建物の用途を、別の用途に変更する場合に必要になる許可です。
基本的に、用途変更許可は建築許可の一種です。したがって、第一に上記の法第34条1号～14号、第二に令第36条第1項第3号にて取り扱われます。

それから、実務において用途変更許可で特に多いのは、ほとんどの場合、現所有者から許可時の許可書が提供されない。
つまり、用途変更許可申請には、新築時に申請した開発許可書や建築許可書が必要であるにも関わらず、結果として適法に建築された証拠が提供されない。

したがって、この場合には、許可に先立って行政文書開示請求を行うことが殆どですが、時間が経過すると開示請求もできなくなります。
なぜなら行政庁が文書を保存している期間は5年ほどで、それ以降は許可の記録だけが残り、その他の書類は廃棄されます。
行政が許可書を保存する義務はなく、許可を受けた時の許可書の副本を交付されるため、あくまで証明責任は申請者にありますが、行政文書開示請求では証明できない事態になることがほとんどです。

開発許可・建築許可を受けた際の許可書があれば、比較的簡単な手続きです。
しかしながら、許可書が提供されない場合、比較的、現地調査にかなりの手間と時間がかかります。
また、図面が全く提供されないために、立面図、平面図、間取り図、土地利用計画図、排水計画図、排水施設構造図、求積図などの図面を作成しなければなりません。
その結果、それに応じて報酬額が高くなります。

農地転用が絡む開発許可・建築許可

基本的に、農地転用が絡む開発許可や建築許可は、それ単独では受け付けてはもらえません。
農地転用にも、開発許可や建築許可にも、他法令の許可を要件としています。

そして、多くの場合は、同時申請・同時許可です。
農業委員会と都市計画課（建築指導課など）が、相互に確認と取りますので、ずるして片方だけ通すということは出来ません。

気をつけないといけないところは、同時申請を要件としている市があります。
大抵の場合は、同時許可であって、同時申請までは求められないのですが、豊田市などは同時申請まで求められます。
（とはいえ若干申請日がズレるのは許容してもらえます）

農地転用は申請から許可まで通常2か月～3か月程度かかります。
建築許可のみであれば1か月程度で許可書が交付されます。
つまり、農地転用許可だけを先行して申請していても、農地転用の補正期限までに建築許可が申請されない場合は、農地転用は一旦取下げとなります。

開発許可・建築許可の申請で、最も重要なもう一つのポイント

もう一つのキーポイントとして、最も重要なことは、境界標が見つからない、または越境している場合があることです。

実際のところ、隣接地の所有者と良好な関係を構築していれば、境界標の問題は比較的簡単に解決できます。

しかしながら、隣地所有者と折り合いが悪いなどの場合は、覚書の締結等、それに応じてもらえず、結論として開発許可申請・建築許可申請・用途変更許可申請が受理されない、という状況が発生することがあります。

土地家屋調査士の先生にお願いすれば、確定測量（杭入れ）と登記をしてもらえます。
そうであっても、杭入れの立ち合いと、登記で時間はかかります。

ちなみに、登記申請した時の受付票があれば、開発許可や建築許可または用途変更の許可申請自体は受け付けてもらえます。
補正時に登記簿を添付すれば良いです。そのため、登記完了を待ってから申請するより数週間早く開発許可・建築許可・用途変更許可の許可書が交付されます。

許可申請等手数料(平成13年4月1日改正)

ここでひとつ問題です。

たとえば、1,000㎡以上ある敷地を分筆して、分筆（約50㎡）した土地にのみ建物を建築するのですが、一体利用地として分筆前の1,000㎡以上ある土地も使います。

この場合、結果的にいくらの申請手数料になるでしょうか？

開発許可申請手数料（法第29条）

開発区域の面積(ha)	自己居住用の手数料（円）	自己業務用の手数料（円）	左記以外の手数料（円）
0.1未満	9,200	14,000	92,000
0.1～0.3未満	23,000	32,000	140,000
0.3～0.6未満	46,000	70,000	200,000
0.6～1.0未満	92,000	130,000	280,000
1.0～3.0未満	140,000	210,000	420,000
3.0～6.0未満	180,000	290,000	550,000
6.0～10.0未満	230,000	360,000	710,000
10.0以上	320,000	510,000	930,000

1ha＝10,000㎡
0.1ha＝1,000㎡

開発許可を受けない市街化調整区域内の土地における建築等許可申請手数料（法第43条）

敷地の面積(ha)	手数料（円）
0.1未満	7,300
0.1～0.3未満	19,000
0.3～0.6未満	42,000
0.6～1.0未満	74,000
1.0以上	100,000

答え

分筆（約50㎡）した土地にのみかかります。
つまり、開発許可ならば9,200円、建築許可のみならば7,300円になります。

しかしながら、市役所の担当者さんも、あまり詳しくないので、開発許可23,000円または建築許可19,000円の証紙を買ってきて貼ってくださいと言われることがあります。さらに、間違っていても、差額を返金してもらえることはありません。

開発許可・建築許可の申請から許可書交付までの期間の目安

よくある質問（辛口）

開発許可や建築許可について、申請から許可までの期間は？

建築許可は約1か月
開発許可は約1か月～３か月
農地転用が絡む場合は2カ月半～3ヵ月

ただし、これは申請から許可までであって、事前協議や書類作成にかかる期間は含まれていません。

許可申請から住めるまでの流れを教えてください

大きな流れは以下のようになります。
＊印は行政書士が担当しない部分です。
１．事前協議
２．許可見込み
３．農地転用許可申請、地区除外申請（農地転用がある場合のみ）
４．開発許可申請（建築許可申請）
５．占用許可申請、承認工事許可申請
６．許可書交付
＊　建築確認申請
７．開発開始届出
＊　工事開始～工事終了
８．開発完了届出
９．開発完了検査
＊　建築工事開始～工事完了
＊　建築確認申請・建築確認
１０．農地転用完了届出
＊　建築確認済証交付
＊　建物利用開始

許可見込みが出たら工事していいですか？

ダメです。
許可見込みはあくまで見込みであって許可ではありません。
許可が出るまでは何もしないでください。

申請書の一部だけ作ってください。申請は私がやりますので安くしてください。

書類作成から申請まで、全部のご依頼でなければお受けしていません。
理由として、申請は持っていくだけではありません。
専門知識が必要で、行政が言っている意味が理解できなければ補正箇所も理解できません。
そして、申請には補正は付きものです。1回で決まることはほとんどありません。
何度も行政と行政書士の間でやり取りをすることが苦痛になり、結果として怒りの矛先が行政書士へ向けられクレームになります。そのようなことを望んではいません。

申請だけしてください。申請書はこちらで作ります。

書類作成から申請まで、全部のご依頼でなければお受けしていません。
理由として、これまで提供される申請書及び添付資料が完璧であったことがありません。
そのためなかなか申請受理されず、結果的に依頼者と行政書士双方に過分の労力と時間がかかり、顧客満足度が極めて低い状態になり誰も得をしません。

自分でも申請出来ますか？

知りません。
出来ない人は一生出来ません。絶対に無理です。
どうしてもやってみたいならチャレンジしてみるのもいいですが、一度拒絶された案件をご依頼される場合は拒絶案件料金（100万円～）になります。

辛口すぎて依頼するのが怖いです

安心してください。ご依頼者さまにはめっちゃ優しいです。

関連リンク

愛知県　開発許可申請等の手続き
愛知県　市街化調整区域の審査基準
岡崎市　市街化調整区域での開発行為・建築行為

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